Lees meer
Het woningtekort, de beschikbaarheid van betaalbare woningen en de energietransitie. Het zijn enkele van de uitdagingen waar Mark Somers als concerncontroller bij Woonbedrijf mee te maken heeft. “Het is een zeer uitdagende functie met een grote maatschappelijke impact.”
Woonbedrijf is een woningcorporatie voor Eindhoven en omgeving. Het bedrijf richt zich vooral op de realisatie van sociale huurwoningen, met een huurprijs tot maximaal 750 euro per maand. Somers werkt al 35 jaar in de woonsector en sinds 2018 voor Woonbedrijf. “Ik heb er wel eens over nagedacht om de sector te verlaten, maar het blijft interessant gezien de ontwikkelingen die er continu zijn.”
Maatschappelijke druk
De belangrijkste uitdaging waar Somers in zijn functie mee te maken heeft, is de ambitie dat er in Nederland in 2030 900.000 woningen gebouwd moeten zijn en de rol die Woonbedrijf daarin speelt. “Fijn en ongestoord wonen... Daar staan wij voor. Het allerbelangrijkste is dat onze bewoners goed wonen en dat is vanwege de maatschappelijke druk niet altijd even makkelijk. Die maatschappelijke druk is ontstaan door het tekort aan woningen. Evenzo zwaar weegt de sociale onrust. Je voelt de individualisering en de verharding van de maatschappij. Mensen die financieel niet rond kunnen komen, de druk niet aankunnen en daardoor wellicht niet reageren zoals je zou willen. De gemeente, zorgpartijen en ook wij als woningcorporatie worden daarmee geconfronteerd. Als een buurman iets niet bevalt, vanwege bijvoorbeeld geluidsoverlast of vervuiling, stapt hij naar ons toe. Het is aan ons om dan het gesprek aan te gaan met bewoners en betrokken partijen. Wij proberen de sociale cohesie in de wijk te behouden of te verbeteren. De bewoners moeten tevreden zijn over de omgeving: de leefbaarheid, het groen en de buren. Dat is voor ons het belangrijkste.”
“Het tekort aan woningen is voorlopig nog niet oplost.”
Toetsende rol
Somers heeft als concerncontroller een toetsende rol in de organisatie. “Wij werken volgens de drie controlelijnen, waarbij ik de derde lijn invul, samen met onze internal auditor. Ik beoordeel vooral wat wij doen, de besluiten die we nemen, de richting die we volgen en of dat in lijn is met het beleid, de visie en de missie. Ons bezit gaat tientallen jaren mee. Dat vraag om een langetermijnvisie, terwijl veel vraagstukken snelle oplossingen vragen. Ik moet er als derde lijn ook op toezien hoe de eerste en tweede lijn onderling samenwerken en elkaar ondersteunen. De eerste lijn is bijvoorbeeld de afdeling nieuwbouw en verhuur. Zij zorgen ervoor dat de woning er is en dat de woning wordt verhuurd. In de tweede lijn zitten de ondersteunende afdelingen, zoals communicatie, inkoop, juridische zaken en mens en organisatie. Ik ben vaste deelnemer van het directieoverleg en ik heb een rechtstreekse lijn met de raad van commissarissen. De RvC is ook geïnteresseerd in mijn oordeel. Dat alles betekent veel vragen stellen, goed luisteren, zaken verbinden en het overzicht houden. Daarbij is mijn doel om mijn oordeel uit te stellen, maar ik moet het wel durven geven. Ook al vindt niet iedereen dit altijd leuk. Ik toets ook door gesprekken te voeren met onze mensen die contact hebben met onze bewoners. Zo ben ik onlangs op stap geweest met twee van onze wijkbeheerders. Dan zie ik de dingen waar zij tegenaan lopen. Ik voer daarover het gesprek met hen en koppel hun ervaringen ook intern terug naar de organisatie. Zo kunnen we blijven leren en verbeteren.”
Maatschappelijk probleem
Volgens Somers worden de juiste stappen gezet om het woningtekort aan te pakken, maar de oplossing vergt ook geduld. “De ontwikkeling van een nieuwbouwproject duurt jaren. De druk is groot. Denk aan de druk in de zoektocht naar geschikte bouwlocaties, de financiële druk, het tekort aan materialen en de enorme prijsstijgingen van materialen. Nederland verdicht. Dat betekent dat we binnen de bestaande bebouwing woningen moeten bouwen. Dat is niet altijd makkelijk omdat buurtbewoners daar problemen mee kunnen hebben en zeggen: ‘ik wil geen nieuwe huizen in mijn achtertuin’. Dat maakt het spannend of een plan wel door de buurt wordt geaccepteerd. Maar je ziet wel dat door iedereen de noodzaak wordt gezien dat er woningen bij moeten komen. Het is niet alleen ons probleem, maar een probleem van meerdere partijen. Van de 900.000 woningen die erbij moeten komen, is dertig procent huurwoningen. Er zijn dus veel meer partijen betrokken.” Om mogelijke plooien glad te strijken, gaat Woonbedrijf continu de dialoog aan met de betrokken partijen. Somers doet dit met de intern betrokkenen. “Wij moeten accepteren dat de woningbouwopgave tijd kost. Dat het ontwikkelen van een plan jaren duurt. Zeker met de gemeente willen we op één lijn komen en blijven. De gemeente houdt de druk op de omgeving en ontwikkelaars om te zorgen dat er zoveel mogelijk woningen komen. Voor ons is het belangrijk dat er plekken komen waar we sociale woningen kunnen bouwen. Samenwerken met gemeentes blijf dus heel belangrijk.”
“We moeten zorgen dat er voldoende en betaalbare woningen komen en ook zorgen voor de leefbare buurt.”
Om de druk enigszins te verminderen, bouwt Woonbedrijf ook woningen die ergens tijdelijk kunnen staan. Bijvoorbeeld voor een periode van vijftien of dertig jaar. Dit kunnen woningen zijn die kant-en-klaar uit de fabriek komen. De realisatie van deze plannen gaat sneller dan het bouwen van ‘gewone’ woningen.
Pionier
Somers is vijftien jaar registercontroller. “Ik denk dat ik destijds een van de eerste was in onze sector. Je ziet veel registercontrollers bij banken, in de verzekeringswereld en in de industrie. Ik kom ze in mijn sector minder tegen. Dat komt ook door de versnippering. Woonbedrijf is een vrij grote corporatie met 35.000 woningen, waarbij de gemiddelde corporatie zes- tot zevenduizend woning heeft. Dat zijn vrij kleine organisaties, waar een registercontroller minder snel nodig is. Ik zie het aandeel registercontrollers wel toenemen, maar dan bij de grotere corporaties.”
Maatschappelijke rol
Somers vindt dat hij als concerncontroller een maatschappelijke rol vervult. “Wonen is een basisbehoefte. Ik vind het interessant dat ik mijn steentje kan bijdragen aan de invulling hiervan, door vraagstukken in een brede context aan te pakken. We moeten zorgen dat er voldoende en betaalbare woningen komen en ook zorgen voor de leefbare buurt. Daarbij volgen we de maatschappelijke ontwikkelingen op de voet. Dat resulteert inhoudelijk af en toe in echte hersenkrakers. Zo is de complexiteit soms groot. Geen project is hetzelfde. Het is geen kunstje dat je doet. Des te groter is de voldoening als we een project afronden en de bewoners tevreden zijn.”
Als gevolg van de maatschappelijke ontwikkelingen is de rol van Somers aan verandering onderhevig. “Het tekort aan woningen is voorlopig nog niet oplost. De vraag blijft groot vanwege de kleiner wordende huishoudens en de mensen die van buiten naar Nederland komen en een woning nodig hebben. Dan speelt er nog de betaalbaarheidskwestie en de duurzaamheidsvraagstukken. Als ik het zo vertel dan zijn we over tien jaar klaar en kan ik wat anders gaan doen. Maar tegen die tijd spelen er ongetwijfeld weer andere zaken.”
Naar boven
